北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
人类思维有个误区，就是先确定观点，然后再去找证据。那这就有生搬硬套的可能了，疑人偷斧就是这种情况，先假定邻居是小偷，偷斧子的，那怎么看他都像，无论做什么动作都像是贼。等找到斧子了，再瞅人家就怎么都不像小偷了。
思考别的东西也一样，只要是观点，就一定至少有正反两面，甚至的一堆的面，怎么说都能找到证据。比如要想证明一个人是好人，那理由一大堆，孝顺勤俭努力等等，肯定能证据。但如果想证明一个人是坏人，那理由也能一大堆，实在没的说都能用“腹诽”来证明，我就认为他心理阴暗，莫须有的罪名，怎么地吧？
哪怕是同一件事情，经过不同的解读，照样得出截然相反的结论。比如同样是扶老太太过马路，这本来是个事实，但只要一解读就是两码事儿了。正面的可以夸他做好人好事，负面的也可以说人家老太太本来没想过马路，他非得给人家架过去的。反正就是人嘴两张皮，屁股决定脑袋，怎么说都行。
二、
今天就遇到个比较执著的，想投资通州瞳里村的四海公寓，理由没别的，便宜呗，才3万左右，顶层的甚至25000就能拿下。我还是一贯的态度呗，没地铁的偏远板块，还是大户型老小区，自住合适，但投资就一般了。不仅升值略慢，而且户型偏大，租金也不划算。
但这人挺执著，看来是下过工夫了，拿出证据说当年这里开盘价才1300，能涨到现在的价格已经是跑赢大盘了，为什么不能投资？
我解释说这是起价，不是当年的均价，实际上在1800到2000呢。而且这里离副中心和运河商务区虽然不远，但没地铁就是弱项。通州不缺土地，没必要非得拉动这里。而且当年如此低的价格都也就是勉强赶上大盘，还得说是有副中心概念的帮助下，那就更说明板块偏弱了。
这就是一个事实两种观点，当年四海公寓还叫丛林庄小区的时候，起价确实是1380，小广告也撒的到处都是。如今均价也确实到了3万，但怎么解读就看自己的判断了。我是认为这还不算高，以后仍然顶多是勉强跟上大盘，租金还低。但他认为这正是潜力所在，20多年的厚积薄发，一定能大涨。
三个回合我就败下阵来，愿意投资就投呗，又不是我的钱。我也觉得环境挺好，开车走六环也交通方便，全小区就一个户型谁都省事儿，挺好的，你说的对，我认输。但这真的有什么意义吗，赢了我无所谓，真能赢过这个市场吗？
三、
我也好久没去过四海公寓了，至少七八年了，而且去过几次也都是路过，顺便看一眼而已，包括傍边的别墅。最后一次专程去这里还是2010年，公司的一位退休老领导住在这儿，五一节例行慰问。
当时正是北京房价最疯狂的时候，大盘用一年时间就翻了番还多，达到了2万多。而当时老领导都念叨，连四海公寓都涨到150万一套了，实在是让人无法理解。
十多年过去，北京大盘又涨到了6万多，3倍。而四海公寓呢，就算是在副中心利好的带动下，也是略微输了点儿。没别的什么原因，主要就是地铁。这种配套对于郊区是必需品，有了未必能保值好，但没有的话，大概率是会更弱些的。尤其是户型单一的老小区，没什么道理让人家大老远的到这里来多花钱。
我还问这人了，你之所以想投资不就是因为便宜吗？那假定现在是4/5万一平还买吗？回答肯定是不买呗，那就太贵了，不值。
那不就结了吗？既然你觉得贵了不值，那凭什么想让别人多掏钱啊，凭什么将来的接盘人就会觉得值呢？此人给我的回答让我无语：“因为将来涨上去了，所以接盘人就会觉得值了！”这脑回路，理解不了，举手投降，认输。
四、
去年还有个要投资旁边天润别墅的，也是认为这里便宜，所以觉得能大涨。我还是说北京的别墅基本都是消费品，没有升值好的先例，肯定落后于大盘。
但此人想的是，既然副中心在附近，那领导们将来肯定会首选这里，这么便宜的别墅，他们能不抢吗？
就是啊，既然这么便宜，说明他们是抢没抢啊？副中心都成立好几年了，人家肯定是没抢吧，否则不会这么便宜。但既然是之前没抢，凭什么认为以后就会抢呢？周边又不是这一个别墅，好几个呢，人家有必要抢吗？
而且领导们都很招摇吗，非得买单位旁边的别墅，张局李处的互相抬价，炒完房然后住在一起当邻居，这是为了让纪委调查时方便找人吗？站小区里喊一嗓子“查水表”，呼啦啦跑出几百个官员排队上车，这种场面很壮观吗？
而且，甭管多便宜的别墅也是别墅，听起来给人的感觉不一样，就觉得奢侈。就像十多年前我在国企上班，单位给的配车是辆奥迪。听上去档次挺高，实际上破的都四面漏风了，恨不得没十分钟都打不着火儿，我根本就不开，就在地库扔着。
结果上级纪委来检查的时候，就质问我凭什么超标开豪车？我实在无法解释，只能领着他们去车库看车，结果那天真给力，一下就打着火了，弄得我还挺紧张。但更给力的事儿发生了，这车加了油不往前走，在原地蹦，跟得了新冠似的咳嗽。纪委的看了这种情况才放过了我，那都让我把车退了，毕竟听着就是超标。
别墅也一样，虽然便宜，但让人一听领导住别墅就让人别扭。所以如果是我，宁可去普宅小区买个大平层，也犯不上非得图别墅的名头。低调才是体制内的生存法则，太狂是不会有好下场的。
就算是跟体制内有瓜葛的商人，我都没觉得有什么必要非得在这儿买别墅。腐蚀干部在哪儿不行啊，犯得上非得在旁边吗？虽然老话说“远P近赌”，但未必能赌的赢。
五、
我也记不清瞳里的这个项目是什么时候开发的了，应该是挺早，1998年之前。因为至少是房改之前我就听说过丛林庄小区，那会儿也用四海公寓的名字，但可能是跟“四害”谐音，所以用的不多。
没别的优势，就是便宜。也不知道开发商怎么想的，全小区竟然就这一种户型，105平的小三居，全是没电梯的小板楼。也挺好，甭考虑户型朝向什么的，全一样，就看楼座楼层就够了，省事儿。
这里和丛林庄的天润别墅算一个项目，都是一个开发商。这也是神奇的地方，别墅和普宅一块儿盖，听着就别扭。相当于一个饭馆既卖佛跳墙也卖东北乱炖，绝对的丰俭由人，贫富通吃。嫌生猛海鲜太贵没关系，咱这儿还有炒饼呢，绝对能塞饱了你。
当时独栋卖4/5000，不贵，联排叠拼更便宜，才3000多。最便宜的就是这丛林庄小区了，起价1380，均价不过2000，一套房算上税也就不过十多20万，就是便宜。
但其实别墅和普宅一起盖也不是新鲜事儿，从当年到现在都有这种情况。丛林庄西南的枫露皇苑和枫露花园也是这种情况，连名字都起的挺绕嘴，跟绕口令儿似的。当时价格比丛林庄的更贵，别墅带装修的8000多，毛坯6000多，普宅的枫露花园2000左右。东潞苑和西潞苑也都差不多，2000出头，当时的周边就是这价格。
向南就相对贵多了，比如富河园，当时就2600左右了，还有武夷花园什么的，更是2800上下了。毕竟决定房产价值的最主要因素是地段，虽然就差了这么点儿距离，但价格就能差出好几成。当然这也是比着来的，毕竟当时是新华联家园和天赐良园什么的也不过是3000块钱。
六、
前几年是传说四海公寓要通地铁，规划的地铁站就在小区门口，有可能。但这地铁的进度是谁也说不好的，甭说没动工了，就算是动工了都没谱儿。北京的地铁都输不起多少条了，但3号线还没通车呢，都是各种不可控因素，谁也没辙。
如果通了地铁，那对板块或许是利好，但说实话也帮助不大。毕竟小区老了，让人家跑这么大老远的还多掏钱，不是太容易。而且地铁在北京真不是新鲜事物了，对成熟板块未必有多大帮助。
七、
总之吧，我还是这观点，无论投资还是考虑其他问题，最好别一根筋，更别预设观点之后再找支撑，这样容易钻牛角尖。不如再想想反面的观点，看是否也能找到支撑。参照菲斯吉拉德的名言：一个人能同时保有两种截然相反的观点，还能正常行事，那才是智慧的标志。
仅供参考。
